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马光远

马光远:支持温州取消房地产限购

在全国的所有城市里,温州是最适合搞各种长效政策试点的:供需平衡,房价回归,市场机制作用显著。房产税这样的政策不在温州试点,却在房价飞涨,未来压力仍然很大的上海,的确是找错了地方,也是偏离了房产税的初衷。
在房价连续下跌22个月之后,温州市终于坐不住了,开始对以前房地产限购政策进行微调:如果个人名下只有一套住房,现在还可以再买一套。但名下房产只能是2套,名下之前无房产的可以连续购买二套。
对于温州微调房地产限购,媒体质疑很大,在巨大的舆论面前,温州对自己在房地产限购政策上的举动也讳莫如深,公开否认在房地产限购政策上松绑,只是含糊的承认,政策符合国务院的精神。
根据20113月温州出台的限购政策:不管名下有几套房,也不论买后是否卖掉,都不能再购买房屋。很显然,和调整后的政策比较,以前的政策可谓全国最严厉的房地产政策。按照温州的政策,只要一个人曾经名下有房,不管房子有没有卖,都没有再买房的资格。这样的政策可能造成的极端结果是,一个人如果只有一套房,为了换一个大的房子卖掉的话,他在温州就失去了买房的资格,只能租房了。因此,政策松绑毋容置疑。但温州对外界的质疑不敢承认,也说明了在房价如此敏感的时期,任何在调控政策上的小动作,都会引发舆论的反弹。
但是,我对温州调整房地产限购政策却无条件支持,不仅如此,对于温州而言,微调限购政策还不够,而是应该彻底取消限购。因为限购对于温州房地产市场而言,不仅没必要,而且不适宜。
首先,就基本面而言,我认为,尽管统计数字表明,温州房价同比已经连续22个月下跌,这在70个大中城市里面是唯一的,外界将温州视为中国房地产的反面案例。但是,我认为,就价格的调整而言,温州的房地产才是比较正常的。一个市场,价格有涨有跌,才叫真正的市场,而全国70个大中城市除了温州,全部一边倒的上涨,这叫正常的市场吗?其次,从基本面而言,温州住房供需已经基本平衡。存量房,温州户均拥有住房虽然没有官方数据,但保守估计在3套以上;增量房,近3年温州年均销售面积60万平,而温州2012年年底库存达80万平以上,2013年估计预售面积也在80万平左右。我多次去温州,问接我的本地司机家里有多少住房,不是三套就是四套。也就是说,无论是存量,还是增量,温州的住房供需基本平衡,随着未来新增住房的入市,住房供应过剩的状况将日益明显;第三,从流动人口的流入而言,温州和北上广等城市比,不是一个人口显著流入的城市,温州城市人口相对比较稳定,2012年,温州新增流动人口不足1%,再加上温州本身就属于一个城乡“混搭”的城市,未来城镇化不会引发住房需求的积聚增加;最后,在经历2011年以来民间借贷的崩盘和跑路事件之后,温州的“流动性”趋紧,炒作性的资金不会轻易进入房地产。
限购的原因是需求旺盛,供应不足从而导致价格过快上涨,很显然,温州目前房地产的基本面是供需平衡,价格经过一段时间的调整之后,已经趋于稳定。如果从一个正常市场的角度看,在供需基本平衡的情况下,制造房价上涨的预期,像过去一样,大量投资性需求进入温州房地产市场,导致房价再次暴涨是小概率事件。也就是说,不管温州以前的限购政策是否过于严格,在温州房地产市场的基本面今非昔比的情况下,坚持所谓的限购,不仅没有意义,而且会真正扭曲市场。
关于限购,我在以前的文章中曾经表达过两点:一是限购的目的是为了降温,是在抑制投资投机的制度性的举措缺乏的情况下的临时手段,而不是长期的办法,更不是之本性的办法。限购就是给病人打麻药,但打麻药是为了做手术,打麻药本身不是治病的办法;第二,不同的城市,限购政策的效果和作用是不一样的。比如,对于北京这样未来人口仍然会大量流入的城市而言,住房结构性短缺在510年的时间内是难以改变的,北京扭曲的城市定位、城市规划以及过于密集的资源优势不改变,大量的人口就会涌入,限购对于北京而言不仅必要,而且在找到好的替代制度之前,还应该长期坚持。除非北京真正打开大门,搞京津冀一体化,否则,没有限购,北京的房价真会飞到天上去。但对温州、鄂尔多斯等城市而言,不管是现在,还是未来,面对的不是房少人多,而是房多人少的问题,限购有什么意义?
供需平衡,供需规律就会发挥作用,任何人为的抑制政策都会扭曲市场。基于此,我认为,对温州这样的市场而言,任何限购政策本身不仅不合时宜,而且只会起负面作用。温州需要做的,不是要在限购政策上玩小动作,而是应该大刀阔斧的取消限购,并且抓住有利时机建立稳定市场的长效机制。
我很奇怪,在全国的所有城市里,温州是最适合搞各种长效政策试点的:供需平衡,房价回归,市场机制作用显著。房产税这样的政策不在温州试点,却在房价飞涨,未来压力仍然很大的上海,的确是找错了地方,也是偏离了房产税的初衷。
 

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