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谢国忠

谢国忠:看好房地产行业

        昨日在沈阳举办的“中国蓝筹地产系列论坛”上,著名的独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠以及著名经济学者马光远,围绕房地产、城市群以及新型城镇化等内容进行了主题演讲。一直被视为“空军一号”的谢国忠在昨日表示,他看好房地产行业,但并不看好房价上涨。

 “城市有前景,房地产才有价值”

  由于近年来对股市和楼市频繁有看空言论,谢国忠被称为“空军一号”。但近来谢国忠的表态已经有所转化,昨日更是表示“房地产是有价值的”,看好房地产行业。不过,他认为看好房地产看好的是一个城市,只有城市有前景,房地产才会有价值,沈阳有希望成为超大城市之一。

  对于部分城市以及城市群,谢国忠并不看好。他以美国为例,纽约、加州的房地产已经恢复了,但美国大部分地方没有恢复,这说明城市有前途,房地产才会有前途。过去房地产升值,是因为货币的影响,今后则要靠地方经济发展才能升值,“未来投房地产是投一个城市,你要问的是这个城市有没有前途。”

  谢国忠认为房地产在中国的地位这么高,说明房地产是有价值的,但价值不在于房地产本身,而是用房地产的人有价值。中国房价连续上涨多年,是因为中国进入一个货币超发的时代,但房价不会永远涨下去。中国的房地产是有地方政府参与的,地方政府的收入对房地产有依赖性,所以中国房地产在货币超发的环境过去以后,还会有反弹,只是反弹不会太长了。

  “不是炒房赚钱,而是赚取租金”

  谢国忠唱空所针对的是对房地产的炒作,至于对行业本身,反而比较看好。“房地产一定有前途”,谢国忠称,作为一个大众产品,房地产像汽车一样,重要的是要造出让人买的产品。未来中国房地产商大部分是要退出房地产这个行业,剩下的一部分做大众产品,一部分做精品。房地产开发商经过规划和建设,形成一个好的生活环境,也可以创造价值。即使房价进入下滑阶段,造得好的房子也能卖出去,这对消费者来说是好事,对企业也是好事。谢国忠认为房地产仍有投资价值,但不是“炒房”,通过买卖赚钱,而是通过租金赚钱。如果租金能够达到每年6%的收益,这样的资产不但抗跌,也是有回报的,仍然是好的投资品。

  “不用悲观,每次危机都是机会”

  对于中国经济的未来,谢国忠比较乐观,一方面是中国人均GDP才6000多美元,发达国家是4万多美元,中国现有的条件可以达到人均两万美元,经济增长的空间还很大;另一方面是中国还有很大的家庭需求没有释放出来。

  近期经济增速放缓有利于让问题暴露出来,如果借经济放缓的机会正视危机,“对中国经济的未来不用悲观,每次危机应该都是机会。”

  “对于中国房价,要用多元的思维来看”

  马光远对经济的前景不那么乐观,他告诫房地产开发商,一定要管好自己的流动性,扩张的步伐应慢下来,宁可丧失很好的投资机会也要避免风险。

  对于房价,马光远认为不应用统一的房价去评判不同地域、不同质量房产的价格,“没有一个价格叫中国房价”,因为每一个城市,房价表现不一样。马光远认为,在中国的经济领域,房地产是所有领域中最复杂、最难搞懂的领域。对于中国房价,一定要用多元的思维去看待,任何一个城市的价格都有自己的特点,就连一线、二线、三线这类叫法也是有问题的。

  但对于中国房价,马光远还是认为确实高,并且是太高了,不论从存量、总量还是增量分析,房价没有继续上涨的根基。未来中国的房地产、房价都会分化。马光远认为,未来房地产的热点只有两个地方仍然会上涨,一是城市群,二是中心城市。

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